Почему возникает налог при продаже квартиры?

Продажа квартиры — это доход для гражданина, поэтому в соответствии с Налоговым кодексом РФ он обязан заплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) — чаще всего по ставке 13% от прибыли. Но платить налог нужно не всегда! Есть ситуации, когда вы полностью освобождаетесь от НДФЛ, и случаи, когда сумма налога существенно снижается.

Как правило, налог платится только при продаже квартиры, которой вы владеете менее 3 или 5 лет, либо если стоимость сделки превышает законные лимиты. Следующие способы помогут вам законно не платить НДФЛ или существенно уменьшить налог при продаже квартиры в 2025 году.

1. Продажа квартиры после минимального срока владения (3 или 5 лет)

Главный способ полностью избежать налога с продажи квартиры — дождаться окончания минимального срока владения. Если ваша квартира была в собственности:

• 5 лет — стандартный срок для любых объектов, купленных после 2016 года;
• 3 года — если жилье получено по наследству, дарению от близкого родственника, приватизации, как единственное жилище.

Если срок владения соблюден — НДФЛ платить не нужно вне зависимости от цены недвижимости! Подтверждением “выслуги лет” будет выписка из ЕГРН, свидетельство, либо договор с датой регистрации.

Пример: Вы купили квартиру в январе 2020 года и продаете в феврале 2025-го — срок владения составляет 5 лет и 1 месяц, платить налог не придется.

2. Льгота для единственного жилья: 3 года вместо 5 лет

Закон разрешает воспользоваться сокращенным минимальным сроком владения (3 года), если на момент продажи квартира — ваше единственное жилье и приобретена после января 2016 года. В 2025 году эта норма актуальна для:

• Квартир, приобретённых по договору купли-продажи, ДДУ, в том числе в ипотеку;
• Если в течение 3 лет до продажи у вас не было другой квартиры в собственности;
• Либо если старую продали до покупки новой — так у вас вновь появляется право на «единственное жильё».

Внимание! Сдаваемые в аренду или долевые квартиры учитываются для исчисления срока только в отношении владельца доли — это тоже “жильё”.

Пример: Вы купили квартиру в июне 2022 года — и не владеете другими объектами жилья. В июле 2025 года вы вправе продать ее без уплаты НДФЛ, потому что соблюдены правила “единственного жилья” по сроку 3 года.

3. Освобождение для многодетных семей при покупке лучшей квартиры

С 2021 года семьи с двумя и более детьми могут пользоваться особыми налоговыми преференциями: продать квартиру без уплаты налога на доходы в том числе, если срок владения не достиг 3 или 5 лет!

• Это возможно, если вы продаете квартиру и в том же налоговом периоде покупаете жилье большего метража или с улучшенными условиями.

Обязательные условия:

• Все действия (продажа и покупка) проводятся в одном налоговом году;
• Количество членов семьи увеличилось (родился ребенок), либо новое жилье больше по площади/качеству жизни.

Документы для налоговой: свидетельства о рождении детей, договора купли-продажи, ЕГРН, справки из органов РСЗН (соцзащиты).

Пример: В 2025 году вы с тремя детьми продаёте свою двухкомнатную квартиру и покупаете трехкомнатную. Срок владения старой квартирой — 2 года. Вы освобождаетесь от НДФЛ с продажи жилья!

4. Имущественный налоговый вычет 1 000 000 рублей

Даже если срок владения квартирой менее 3 или 5 лет, вы вправе уменьшить налогооблагаемую базу на 1 миллион рублей (ст. 220 НК РФ).

• Если продажная цена квартиры не превышает 1 млн руб. — налог не взимается (налогооблагаемая база = 0);
• Если выше — налог рассчитывается с суммы продажи минус 1 000 000 руб. (например, при продаже за 3 млн, налогооблагаемая база —2 млн руб., налог составит 260 тыс.).

Такой вычет применяется к каждому продавцу, если в числе собственников несколько лиц — каждый использует свой лимит.

Пример: Семья из двух человек продаёт квартиру за 2 млн руб. — каждый получает вычет (по 1 млн руб.), НДФЛ не платится.

5. “Доходы минус расходы” — налог только с разницы

Если у вас есть документы, подтверждающие расходы на покупку квартиры (договор, банковские чеки, подтверждение оплаты), вы можете применять схему “доходы минус расходы”. В этом случае налог считается не с всей суммы продажи, а только с разницы между ценой, по которой купили, и по которой продали.

Пример: Вы приобрели квартиру за 4 млн руб., а продаёте за 4,1 млн. Ваша налогооблагаемая прибыль — только 100 000 руб., НДФЛ составит 13 000 руб.

• Если продали дешевле, чем купили — налог = 0.

Внимание! Все траты должны быть подтверждены договором купли-продажи или выпиской из банка. Если квартира получена по наследству, расходы бывшего владельца учесть нельзя.

6. Цена продажи не ниже 70% кадастровой стоимости

С 2016 года действует правило: если квартира продается по цене меньше 70% от кадастровой стоимости (по состоянию на 1 января года продажи), то налог будет рассчитываться не с фактической цены, а с 70% кадастра.

Совет: Обязательно уточните кадастровую стоимость квартиры до сделки! Иначе при продаже “задешево” налоговая рассчитает налог с большей базы. Для оптимизации налога продавайте квартиру хотя бы за 70% от кадастровой стоимости — только тогда применятся ваши вычеты.

Пример: Кадастровая стоимость квартиры 6 млн руб., 70% — 4,2 млн. Если ваша сделка — именно на 4,2 млн или выше — налог вычисляется с вашей цены сделки, а не с более высокой кадастровой.

7. Применение вычета при продаже долей и дроблении сделки

Если квартира в долевой собственности, налоговые вычеты можно применять каждым собственником отдельно (каждому по 1 млн руб. или “доход-расход” по своей части).

• Сделку можно оформить не одной суммой, а разбить продажу на доли и разные имена (при продаже детям, супругам и другим лицам). Тем самым вы получите “несколько” лимитов вычетов в пределах закона.
• Главное — не делать больше одной сделки на одного продавца по одной квартире в год; дробление работает только между реальными разными собственниками.

При грамотном подходе налоговая база для каждого продавца может быть равна нулю или минимальной — в итоге сумма налога существенно снижается.

Пример: Квартира стоимостью 2 млн руб. в равных долях между двумя собственниками: каждый продаёт свою часть за 1 млн, и каждый применяет свой вычет — налог платить не нужно.

Популярные вопросы про налоги при продаже квартиры

Что будет, если не подать декларацию при продаже квартиры?

За неподачу 3-НДФЛ предусмотрен штраф и пени. Даже если налог платить не нужно (есть льгота), декларацию при продаже обязательно нужно подать.

Можно ли одновременно использовать имущественный вычет и учет расходов на покупку?

Нет, допускается выбрать только один способ.

Когда квартира считается единственным жильем?

Если на дату продажи (или в течение 3 лет до нее) у вас нет иной собственности на жилые помещения, либо если новое жилье приобретено после продажи предыдущего.

Как подтвердить расходы на покупку, если покупал квартиру наличными?

Лучше всего — расписка продавца, договор и банковская выписка. Отсутствие документов может привести к отказу в зачете расходов.

Можно ли не платить налог при продаже квартиры в рассрочку?

Да, в каждом году можно использовать вычет на полученную за этот год сумму. Важно все корректно прописать в договоре и не превышать лимитов.